不動産と動産のチガイ
不動産とは、土地とその定着物のことらしいよ(#^^#)
土地は、地表を中心としたある範囲の場所のことで、この土地を構成している土砂とは別の観念らしいです(*´ω｀)
しかし、土砂には土地の組成物として土地所有権の効力が及ぶし、同様に、石垣、排水溝、橋梁のような工作物も、これを取りはずして別個に処分するなどの特別な場合でないかぎり、土地の構成物として土地と一体に扱われているそうだ(´･ω･｀)
ただし、地中の鉱物や温泉は土地から区別しているらしい(^^)/
土地の定着物は、建物やテレビ塔のように、取引観念上土地の一部とは扱われませんが、土地に固定的に付着して容易に移動しえずに利用するもののことを言うとさ(ﾟ∀ﾟ)
しかし、樹木、草、石などは、とくに土地と別個のものとして扱わないかぎり、通常は土地の一部になっている(ﾟДﾟ;)
建物は、個々の木材その他の材料が組み立てられてできていますが、屋根が葺かれ荒壁がつけられれば、床や天井がなくても建物となる！！！
物で不動産といえないものは、すべて動産とされるんだってよ(;´･ω･)
したがって、机、椅子、ノート、木、自動車、電車、航空機をはじめ船舶も動産なんです(=ﾟωﾟ)ﾉ
不動産と動産とでは、その上に成立しうる権利の種類や登記を必要とするしないなどの公示方法だそうだ(^^)/
したがって、この土に成立する所有権も別別で、土地の所有権は建物を含まないし、建物の所有権は土地には及びません、、、
また、土地と建物は、登記簿も別で、土地の登記簿をみても建物の存否やその権利関係はわからないし、建物の登記簿を調べてもその敷地の利用関係がどうなっているかはわかっていない(;_:)
ただ、この場合でも、法律的には土地と建物の二個の不動産、それぞれの所有権が取引されているわけであって、それを便宜上一個の契約にまとめているに過ぎないということになっている(*'ω'*)
したがって、ときには、一個の契約で取引をしていても当事者の意思に反して法律関係が土地と建物につき別々に発展してしまうこともあるという(#^^#)
また、建物は、たとえ土地とは別の財産とされていても、敷地の使用権をともなっていないと敷地上に維持しておくことができないわけで、土地の所有者から建物を収去するように求められることになるから、このような建物の財産としての価値はきわめて小さいらしいΣ(ﾟДﾟ)
そして、建物の所有者は建物を自由に売却できるが、その敷地が賃借権である場合には、賃借権の譲渡は地主の承諾なくしてはできないこととなっているため、建物の売却は実際上大きな制約をうけ、財産としての価値が圧迫されるそうだ（*^_^*）
そこで、借地法は、こうした建物所有者の建物譲渡を容易にするため、裁判所が賃借権譲渡の許可を与える途を開きました(・∀・)
土地を持っているほうが決定権はつよいんだ(笑)
まあいろんなことを知識として持っていたらいいのではないだろうか、、、、
買うなら中古住宅？？
基本的に中古住宅を買うことを優先していきます(*'ω'*)
理由はいくつかありますが、総額が同価格であれば土地の広さを望めることが出来るらしい！！
私自身がマイホームに求めるこだわりを考えた時に、注文建築でプランにこだわって、、、としたいところですが、残念ながら土地探しが難航することが容易にイメージしやすいと思う！！
建売住宅や建築条件付を選ぶのであれば、リフォームを前提とした中古住宅の購入が最も良い方法だと感じるだろう(^^♪
そのリフォームは、内装や水周り設備の交換だけではなく、間取り変更を前提として考えれるだろう(^^)/
構造躯体をしっかり診ること、そのためにも床下や屋根裏の状況が確認できること、この2点は必須になってくるんです！！
また、建物のことは建物の専門家にできる限り診断してもらうことは間違いあないだろう、、、、
私自身が住宅診断サービスを行う会社の経営者ですから、自社でしっかり診断することは当然になってくるよね！！
中古住宅を買う
床下と屋根裏の点検口は必須
構造躯体はしっかりチェック
必ず専門家に住宅診断してもらう
○リフォーム済みの中古住宅は買わない
なかには、リフォーム済みの中古住宅が売られている！！
これには、買主が資金を投じてリフォームしなくてよいので、資金繰りの面でメリットがあると言えると思われる！！
ただ、売主によるリフォームは信用できないことも多いため、リフォーム済み中古物件への警戒感を持ってきているらしい！！
売主が意図的に問題箇所を隠ぺいしてしまうリスクもありますが、知らずに隠ぺいしていることも考えられますよね、、、、
「不動産会社が売主であれば、プロですからしっかり調べて問題があれば対処しているだろう」と考えるのは甘い証拠だ！！
不動産会社が建築のプロとは限りません！！不動産会社が売主であるリフォーム済み中古住宅の住宅診断で、床下で漏水があったケースもあったそうなんです！！
表面的にリフォームして綺麗にすれば売れやすいので、床下や屋根裏まで点検していないのですね（笑）
余談ですが、リフォーム済み物件を購入される方は、床下か屋根裏の調査をしておいた方が良いと思う！！！
また、買った後に自分好みにリフォームしたいという考えがあるため、リフォーム済みであれば新しい内装材などを破棄せねばならず、材料や工事の無駄も気になります（＞＜）
リフォーム済み物件は売買価格のなかに工事費とその粗利ものせられているので、自分でリフォームするならば資金的にも無駄が生じてくるのだ！！
中古に関しては、どこかが不具合があったりもする可能性もある(*_*;
だからこそ、しっかりと見ておく必要がある(^^)/
買い取り業者のミライ
・買取り業者の将来
マンションの供給過多により、中古マンションは増えるし、それに伴う「リフォーム産業」は延びると思われていることだろうΣ(ﾟДﾟ)
マンションは安易に建替えできませんので、所有者はリフォームしていくしかない(>_<)
子供不足は、近い将来に「家あまり現象」を起こし、マンションも需要と供給のバランスを崩し、「新築・中古」ともに値下がりしていくだろうΣ(ﾟДﾟ)
税負担が増し、貧富の差が激しくなってくるだろう、、、、
都心の人気エリアのみ価格が安定し、買取り・再販でのビジネスは成り立ちますが、不便な場所の中古戸建・マンションは売れませんし、リフォーム費用と物件価格が逆転する可能性があると思われます(*'ω'*)
「例・物件価格300万円・リフォーム代金400万円」
都心の富裕層をターゲットにした「買取り・再販業者」は生き残ってくるだろう(>_<)
やはり日本は少子化なんやね(笑)
子ども増やすような対策とったらいいのになーーー
買い取り・再販業者なりーーー
中古物件の買取業者とは、競売・その他の方法で、安い中古物件を買い取り、リフォーム等をして、通常価格で販売する「不動産のリサイクル業」！！！
最近は、業界の流行なんやて(>_<)
横文字のおしゃれな会社名にして、かっこいいＨＰ作って宣伝(>_<)
買取り会社の営業は不動産業者を訪問して「物件、買取ります」とパンフレット配っているそうですΣ(ﾟДﾟ)
競売業者と買取り業者の違いは、「安ければ競売でなくとも買う」事と、リフォームする事により付加価値を付けて販売する専門性の違いらしい(*'ω'*)
マンションを買取り・再販する事がが多く、「マンションの買取り業者」とも言われている！！
競売業者でも、マンションが得意な会社や、土地・事業用物件が専門の会社等、色々ですし、広い意味で競売業者も買取り業者ともいえるらしい（*^_^*）
買取り・再販業者のお仕事
買取りに関してですが、競売と、仲介業者からの紹介や、任意売却等、安く買う事に徹しているそうだ(;´･ω･)
営業職は、裁判所にて競売物件の閲覧・調査・入札・競落の手続きをしたり、仲介業者を飛び込み訪問して、マンションを仕入れるのです＼(^o^)／
買取り業者の営業は、「買取る事」と「再販する事」で差益を確保し歩合を稼いでいくんよ(≧▽≦)
安く仕入れても再販の際に、値引き幅が大きくなり、儲からない結果となれば歩合は支払われませんから容易ではない、、、、
営業が「これは安い」と思っても、会社がそう思わなければ買取らないらしい(#^^#)
買っても、税金やリフォーム費用等を計算すると、たいして儲からないのが実情なんだって(*´▽｀*)
何をするにも原点に帰ったらお金になるからお金かせごう(>_<)
宅地建物取引士はこんな人におすすめ
・宅建は「資格の登竜門」！ 法律を一から学ぶ人にいいかも(^^)/
宅建は、その取りやすさから、初めて学ぶ人にピッタリな「資格の登竜門」らしい(>_<)
宅建試験の学習で身につけた法律知識は他資格の取得の際に役立つ上に、宅地建物取引士の仕事は他資格の業務とも関連するため、取得後の仕事の幅も拡がってくるらしい(*'ω'*)
・女性が結婚・出産後、再就職する際の武器に！
結婚・出産後の再就職となるとなかなか大変なものらしい、、、
でも、資格があれば大きなアピールになることはもちろん、待遇面・給与面で優遇されることも多々でてくるΣ(ﾟДﾟ)
中でも宅建資格は様々な業界で重宝しますので、取得しておいて損はないだろう！！！
再就職の武器として、女性に人気！
・不動産業界への就・転職やキャリアアップに！
不動産業界への就職・転職にはぜひ持っていたい宅建資格だとよ！！！
宅建取引に関する幅広い知識を有している証として宅建資格を持っていれば、お客様からの信頼も厚くなるかもね(>_<)
また、不動産業を独立・開業することも可能になってくるだろう！！！
宅建業は、開業の設備投資が比較的少なくて済むのも魅力的なところになってくる＼(^o^)／
不動産業界への就職・転職、キャリアアップに！
・宅建は受験資格なし！ どなたでも受けられます。
宅建の資格試験は、年齢・性別・学歴・国籍に関係なく、どなたでも受験できる(>_<)
実務経験も必要ないので、全くの初学者からでも安心して挑戦できてくる(*'ω'*)
宅建試験について詳しく見る不動産業の切り札となるエキスパート資格！
宅地建物取引士は、不動産の売買や賃貸の仲介などに不可欠な資格なんよ(>_<)
不動産が資産として重要視される日本において、常にニーズが高く、数ある国家資格の中でも抜群の知名度と活用度を誇ってイルラシイ(ﾟ∀ﾟ)
仕事で活かすことができ、就職・転職の武器にもなる、人気の高い国家資格です！！！
こんなにイイ資格なら持っている人も多いかもね(>_<)
まあ資格を持っとけば不動産関係に勤めとけばいつか活きてくるかも(;´･ω･)
宅地建物取引士とはnannda?????
宅地建物取引士とは
不動産業の切り札となるエキスパート資格のことだ!(^^)!
宅地建物取引士は、不動産の売買や賃貸の仲介などに不可欠な資格なんよ！！
不動産が資産として重要視される日本において、常にニーズが高く、数ある国家資格の中でも抜群の知名度と活用度を誇っているんだとさ(*´ω｀)
その理由は、宅建資格取得者なしには、不動産業者が宅建業を営むことができないからだとか、、、
仕事で活かすことができ、就職・転職の武器にもなる、人気の高い国家資格にあたるらしいよ(>_<)
価値ある資産を取引する、やりがいのある仕事！！！
一般の人にとって、家を買うことは一生で一番大きな買い物だろう(＾◇＾)
家を買う際は多額のお金が動きますから、慎重に不動産取引を進める必要がありますが、不動産取引をおこなうための知識や経験はあまりない…という方が多いのが現実だと言われている（*^_^*）
そんな方のために、法律の知識をもとに的確なアドバイスや提案をするのが宅地建物取引士なんです＼(^o^)／
ある宅地建物取引士の一日を見る！
●宅地建物取引士しかできない仕事とは？
取引を公正に成立させるために、取引前に買主・借主に物件の説明をするといった、宅地建物取引士にしかできない仕事が法律で決められているんだって(>_<)
宅地建物取引士なしには、不動産業は成り立たないようになっているΣ(ﾟДﾟ)
・重要事項の説明
不動産を取得しようとする人、借りようとする人などへ、契約前に所有者は誰か、不動産はどのくらいの広さなのか、登記のこと、手付金やキャンセルした際の取り決め等、物件や取引条件に関する様々な情報を前もって説明やらをしてくれる(>_<)
お客様に、十分に内容を理解しご納得いただけるまで、しっかりと詳しくお伝えしてくれる(・∀・)
・重要事項の説明書面への記名・押印
重要事項の説明の内容はきわめて広範囲にわたるため、口頭の説明のみで理解することは容易ではない、、、
そこで、説明内容を記載した書面を作成・交付までしてくれている(ﾟ∀ﾟ)
この書面には、宅地建物取引士が「記載の内容に責任を持つ」という意味で、名前を書いて押印する必要があるそうです(^o^)／
・37条書面に記名・押印
37条書面とは、実際に行った取引についての、契約に関わる重要な部分が書かれた書面。取引が成立した後すぐに作成し、お客様にお渡しするよう宅建業法で決められている(^^)/
契約に関するトラブルを防ぐためにも、重要な書面らしい！！
記載の内容に間違いがないかを確認し、宅地建物取引士が名前を書き、押印しする(>_<)
不動産に宅地建物取引士がいないと成り立たないってかなり重要だね(>_<)
その人たちのお蔭やね！！感謝しよーーー(笑)
町の不動産会社の営業
・町の不動産会社の営業・・土日の新聞折込チラシが主な宣伝活動なんやて(>_<)
平日は郵便ポストにチラシを配布して行くらしいよΣ(ﾟДﾟ)
賃貸も力をいれている業者も多く、その比率はそれぞれなんやて(笑)
売買専業の会社は「建売」を主な仕事としている傾向があり、「売買仲介」に絞り込んで営業している会社はすくないらしい(*'ω'*)
フランチャイズ加盟店も「町の不動産業者」である事は間違いありませんが、フランチャイズ契約の条件に法の遵守が盛り込まれているので、加盟してない会社よりは良いです(>_<)
・一週間の時間割り・・大手系は、月曜から日曜まで、個人的な営業方針が尊重されて自由がきくらしい(笑)
町の業者は土曜に案内アポイントを取る事が最重要課題だ！！
案内が未確定な社員は帰れないそうだ、、、、
・オープンハウスのやり方の違い・・大手系の業者は、法律の縛りがキツイため、「電柱に誘導看板」は禁止なんやて(>_<)
広告に地図を入れる際も、地図に著作権がある為、問題にならないよう、ＰＣで地図作成をしたりと大変だそうだ(笑)
一方、町の業者は、社長が大雑把で、「かまわん、かまわん、やれ～」ですから、そこらじゅうの電柱に派手な誘導看板を設置し、チラシも大胆なものが作れるらしい！！ ※成績は上がり易いらしい(*^。^*)
・契約の準備・・大手系の不動産会社の「不動産の契約に至るプロセス」は長く、１契約する際に発生する調査報告書や稟議書は膨大な量であり、１つ契約が内定すると準備で１週間を費やす事も！！
もちろんトラブル対策で完璧主義だからなのだ(*'ω'*)
町の不動産業者は、「今日案内して気にいれば、即契約」が多く、重要事項説明や、契約書の内容はシンプルでカンタンにしている(笑)
もちろん、それが原因でトラブルになる事は多いのですが、そんな事を重要視しませんので、「トラブったら考える」で終わり、、、考えようによっては楽です(^^)/
確かにトラブらないようにしておけばいいことだが難しいと思う( ﾟДﾟ)
だからこそ普段から考えよ―――(∩´∀｀)∩
