町の不動産会社について
ここで言う町の不動産屋とは= いわゆる「町の業者・地場の業者」等で、小規模な会社のこと(*´▽｀*)
フランチャイズ系の会社も、この「町の不動産業者」のことなんだよ(ﾟ∀ﾟ)
・大手との比較 長所・短所
町の不動産業者のほうが良いところ・・・○報告書等がない！！口頭で社長に言えば終わりなんよ(笑)
ちなみに大手系の報告書は下記の通りばい(>_<)
日報・週報・月報・期末報告書・車両日報・勤務表・経費請求書・契約議案書・トラブル報告書・その他
○服装に幅がある派手なスーツやＹシャツ等 茶髪が許される！！！敬語もテキトウで可 ＰＣできなくても勤まる！○転勤がない！通勤が短い！年末年始休暇が長い！派手で綺麗な女性がいるかも（*^_^*）○歩合率が良い！
大手系の不動産業者のほうが良いところ・・・○財形貯蓄・退職金制度・食事手当、有給休暇等があるんだ(>_<)
○週休２日制度が表向きはある！○情報量が多く、契約数が稼げる！○社会的にも知名度があり、安定感もある！売れなければ、いられないのは町の業者と同じです(ﾟ∀ﾟ)
結局は売れればいいってことよ(笑)
でもやはり売れるってことは、その人のいいところがあるからだと思う(´ω｀*)
良い所を見つけてのばしていこーー
新築まんしょんで稼ぐ
会社
①「社内で電話セールスを主な活動として、土日だけ物件に案内する会社」
これは営業職としても仕事的にもきついらしい(>_<)
合うか合わないは人それぞれだと思いますが、、、、こういう会社は広告宣伝費を極力抑えて営業努力・気合・根性にシフトしていますので契約すれば歩合は高いですが、精神と体力の消耗が激しいので長期で出来る仕事ではないと思われる(ﾟДﾟ;)
②「現場がある時は、ほとんどモデルルーム勤務の会社」
このモデルルームでも来訪者が記入したアンケートを見て電話セールスはしますが、基本的に「内覧会」や「見学会」などの広告宣伝による集客で現場にてセールスしていますので、成約率も高くチームによる営業活動は楽しい面もあると思われますΣ(ﾟДﾟ)
モデルルーム
モデルルームは、マンション完成前に撤収するそうだ(>_<)
モデルルームを維持するのに「電気・ガス・光熱費に専属スタッフの人件費」等がかかっているそうだ(>_<)
総戸数１００戸のマンションで残り１０戸程度ならモデルルームは撤収して次の現場へ向かう！！！
で、残りはどうするのか？と言う事になりますが、それを社内で電話営業したり、上記①の会社に委託するらしい＼(^o^)／
売れ残りは日当たりも悪く値引きして売る事になっている！！！
売主は困ってますので歩合も高くなってくるんだよΣ(ﾟДﾟ)
したがいまして①=「歩合は高い、、、営業キツイ」 ②=「歩合は①より安い 営業は①よりは楽」・・となるんよ(笑)
きつい仕事はお金が高い、逆に楽な仕事はお金がそうでもないっていうのが当たり前になっている( ﾟДﾟ)
だからこそ自分はより今後楽して稼いでいけるように頑張って行く(*´▽｀*)
将来の展望から見た不動産投資良いとこ悪いとこ
・利回りの良さ
不動産投資のメリットとして、まず、あげられるのが利回りの良さなんやてーー(^^ゞ
現在、投資物件の想定利回りの全国平均は約9％で低いね！！
これは、表面利回りですから、ここから平均空き室率19％を引いても約７％の利回りがあるそうですo(^▽^)o
低金利が続く中、リスクが最も低い元本保証型の国債や地方債の利率が1％あるかないかですから、これに比べると非常に高いでしょうΣ(ﾟдﾟlll)
FXや株などの取り引きではもっと高い利回りを出すこともできますが、不動産と比べるとかなりハイリスクになっていますね、、、
不動産投資にもリスクはあるんよーーヽ(；▽；)ノ
しかし、それは株やFXなどのリスクとは大きく違いますΣ(ﾟдﾟlll)
株式投資では、投資対象となる企業の業績や内情を分析せんとやけどが、専門家でも難しいものがあるらしいから・゜・(ノД`)・゜・
これに対し、不動産の場合は投資対象である物件をオーナー自らが所有しているので、リスク自体を自分の目で確認でき回避しやすいでしょ、、、、
つまり、オーナーの努力と工夫次第で空き室率や経費を抑え、利益率を上げることができてくるのだよヽ(*´∀｀)ノ
・経済危機にこそ強み
不動産投資には特有のリスクがありますが、そのリスクを知って対策をし、物件のメンテナンスをきちんとしていけば、安定して収益を得れるだろう＼(^o^)／
そこで、リスクを抑えて先ほど例にあげた物件を購入した場合をシミュレーションしてみよーー！！
物件の価格の半分を自己資金でまかなう以外は同じ条件)^o^(
1/2自己資金で5000万円の木造アパート1棟を購入した場合
・全国平均の想定利回り9％ → 毎月の家賃収入 約37万円
・年利4％、返済期間20年のアパートローン
毎月の返済額 約15万円
月々約22万円の収入になります、、、、
平均程度の空き室があったとしても、家賃収入は29万円＾v＾返済額を引くと14万円も残るんだよ！！
これなら管理費や修繕積立金を含めた経費を引いても利益が出てきますヽ(´▽｀)/
不動産投資は無理をせずに始めれば、毎月働かなくても安定して家賃が入り利益が出るのです（嬉）
・インフレにも強い
これまで日本では長年にわたりデフレ傾向が続いてきましたが、ここにきて景気回復のきざしが見え、今後インフレーションが起きることも考えてこれる(＾◇＾)
賃貸を続ける上では、金利や固定資産税の上昇による経費の圧迫もありますが、今後も発展していくような人気エリアに立地する物件なら住宅需要がさらに高まり入居率も家賃相場も上がっていってるんよo(^▽^)o
そうなると物件の価値も高まるわけですから、売却するなら非常に有利なんよ！！！
インフレのときには、将来も価値が維持できて換金性の高い資産に人気が集中します☆彡
何事もリスクはつきものだ(´ω｀*)
それが高いか低いかだと思う！！
どうせなら高いほうを選んだ方がおもしろそうじゃない？？
イマが買い時とは、、、
ところで、TVや雑誌、WEBのメディアなんかで連載を持っていたり、本を出版してたりする、いかにも専門家っぽい人たちがいるらしいもんね(>_<)
確かに、業界に長くべったりいるだけあって情報だけは持っているかもね、、、、
でも、その情報が知識にまで昇華されていないのかな～、なんでこんな意味の無い統計を持ち出して結論が語れるのかな～、なんて人ばかりだよね(ﾟ∀ﾟ)
というより、業界に長く染まりすぎて、自分の意見がちゃんと言えない理由が何かあるんだよーー(笑)
とにかく、ユーザーとしては、彼らの言うことを鵜呑みにするのはちょっと危険だなと思ったほうがいいかもね(ﾟ∀ﾟ)
実際、バブル崩壊後の90年代に、新築マンションが郊外にたくさん建設され、マイホームの購入ブームが起きてくるだろーー（*^_^*）
もちろん自然にブームが起きたのではなく、マッチポンプ的に仕組まれたブームなんよ(=ﾟωﾟ)ﾉ
バブル崩壊で撤退した企業用地を安く買い叩いた不動産デベロッパーが、それを住宅地として再開発して、売り込みをかけてきたらしいよ(^^)/
今でも雑誌やWEBでよくみる専門家然とした評論家たちも、今はバブル崩壊で不動産価格が下がっているので、、、、
「絶好の買い時！」と、デベロッパーといっしょになって販売を後押ししているんよ（*'ω'*)
人を信じるのはかなり大事なことだと思う(´ω｀*)
しかし信じすぎるのも少しはしないといけないということだと思う(*´▽｀*)
自分なりの軸を持っておくといいかもね(∩´∀｀)∩
戸建貸家(´ω｀*)
特に若い世代や高齢者に人気が出ているらしいよーーーー(^^ゞ
これまで戸建貸家は、転勤による自宅を貸家とする供給や、建て替え時の仮住まいなど、確実な需要があるんやて(^^)
国土交通省の平成17年度の「土地問題に関する国民の意識調査」によると、「望ましい住宅形態」は全国平均で84.4％が戸建て派、6.3％がマンション派という結果がすでにでている(・∀・)
しかし、現実的にはマンションなどの共同住宅の物件が多く、戸建てタイプの賃貸は非常に供給量が少ない(^_^;)
以前に比べると、その数は確実に増加してきています(・∀・)
大手賃貸仲介不動産会社にお聞きしたところ、「若い家族や高齢者を中心に、戸建賃貸の需要が上がっています(-_-;)
新築の賃貸向け一戸建ては、特に人気が高く、すぐに借り手がついてしまいそうだよーー、、、、、
戸建に近いテラスハウスに住んでいらっしゃった方は、特に戸建に強い興味をお持ちのようです」
賃貸住宅ニーズでも戸建有利な項目があるんだよ(*_*;
戸建賃貸を求める方の中でも1番多いのが、『若い子育て世代』です！！
『一生賃貸住まい派』が増えてきている( ﾟДﾟ)
戸建賃貸を経営する時の疑問として、「戸建てに住みたい人は、持ち家指向が強いのでは？」と考えますが、以前より持ち家指向が徐々に薄まっている実状があるんやて、、、
「持ち家より気軽だからいい」(^_^;)「住み替えそのものを楽しみたい」など、積極的に賃貸を家族で選ぶとこが多くなってきている☆彡
また様々な資産運用の指南書や人生設計の図書などで、「持ち家は持っているだけでは負債だ」や「不動産は活用するために持つ」というアドバイスも多く見られ、実際に現在の住居は賃貸で、他に資産として賃貸物件を持つという方もでてきている(・∀・)
このように戸建てでも賃貸というご家族は、今後も増えていくと言われています（笑）
賃貸物件をもってみよーーー(*´▽｀*)
そしたら何をしなくてもお金が入る状態がつくれるよーーー(笑)
競売ビジネスと営業の特色
・競売とは・・・住宅ローン・その他の債務の未納状態を継続されている方の担保物件を差押え、裁判所による競売手続きをして売却する事らしい(*'ω'*)一番高い金額で入札が落札します(笑)
そのお金は債権者に支払われます！！競売は「お金を貸した人」の強制的回収方法であり、競売入札は公的なオークションシステムなのです(;´･ω･)
競売専門の会社は自ら競売入札し、落札後に転売する会社か、「希望者の代理」にて代行業として競売入札サービスを行う会社らしい！！
業界では「競売屋」と言われている(>_<)
・競売系会社の営業の特色
仕事の流れ
○裁判所が発表する競売予定の物件を「裁判所・執行官室」で閲覧・調査
○落札・再販計画を立てる！会社の決めた「入札価格」にて競売の入札手続きを行う！！
○競売で落札できた場合は、法的手続き完了後、立ち退き・強制執行等の手続き、交渉
○リフォーム等が必要であれば行い、販売活動を開始する！！
○再販契約が成立したら、最終決済までを担当し、資金回収したら終、、この繰り返し（辛）
競売は「一番高い金額」を予想し、かつ「２番手より少し上」で落札するのがプロと呼ばれる人(*'ω'*)
「ぶっちぎり」の高額で落とせば笑われるらしい(笑)それでは落札しても高すぎて再販できないからです！！！
オークションは基本的にお金をあまりかけずに手に入れるかだと思う(*´▽｀*)
判断基準は難しい所だね(笑)
ローンの金利
住宅ローンを返済する際には、当然ながら利子を支払う必要があると思う(ﾟ∀ﾟ)
利子は金利が上がると支払う金額が上がるもんねΣ(ﾟДﾟ)
この金利が少しでも上がると、返済金額が全く違う金額になるので、なるべく金利が低いうちに住宅を購入したいよね(￣▽￣)
この住宅ローンの金利は日本銀行が決めるｇ「政策金利」という金利にかなり影響をうけてくる、、、、
この政策は日本銀行が他の銀行に対して「このくらいでお金貸してあげるよ」と決めた金利のことなんだよね(ﾟ∀ﾟ)
この金利はもうずーっと史上最低金額なんだって(>_<)
2014年12月27日、三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行は10年固定型で最も信用度の高い人に適用する金利を12月より0.1ポイント引き下げ年1.15%として、これまでの最低金利を更新してきてるらしいよ（*^_^*）
また住宅ローンで人気が高い三井住友信託は0.1ポイント引き下げて年0.90%とし、同様にこれまで最も低い金利になった(ﾟ∀ﾟ)
流石にこのままの水準で住宅ローン金利がずっと推移するとは思えませんので、金利の観点からすると2015年は住宅購入に適した時期だったんだといえるだろう(笑)
こういう情報は知ってれば今後に役に立ってくるだろう(*´▽｀*)
情報を知るのは皆もしていると思う(´ω｀*)
だからこそその先の知識にしていくかっていうとおころを意識していく(^^♪
